Inversionista: deja de contar puertas y empieza a medir resultados

Hay inversionistas que presumen cuántas propiedades tienen. Diez departamentos, quince locales, veinte "puertas". La pregunta que casi nunca se hacen es cuántas de esas puertas realmente producen.

Acumular inmuebles por orgullo es uno de los errores más caros que veo. Compras pensando en el flujo de caja, pero te olvidas de las reparaciones grandes, de la vacancia y de los inquilinos difíciles. Y de nada sirve que la propiedad se valorice si el mantenimiento se come la ganancia.

Vender también es invertir

Vender una propiedad que rinde poco no es un fracaso. Es liberar capital para ponerlo donde trabaje mejor. Los grandes gestores de inversiones rebalancean su portafolio con regularidad. El inversionista inmobiliario debería hacer lo mismo.

Un método de cinco métricas

Ordena tus propiedades en cada métrica del 1 en adelante, donde 1 es la mejor. Como en el golf, gana el puntaje más bajo.

→Flujo de caja neto real. El documentado, no el que imaginas. La que más deja recibe 1.

→Preferencia personal. La ubicación, el tipo de inquilino, lo que te gusta tener. Aquí vale la intuición.

→Costos de operación. Administración, servicios, mantenimiento, reparaciones y alícuotas.

→Cercanía. Estar lejos tiene un costo oculto. Lo que no puedes supervisar se deteriora.

→Inversiones de capital previstas. Techo, pisos, ventanas, instalaciones eléctricas y sanitarias. Estímalas, no las ignores.

Suma los puntos de cada propiedad. La de puntaje más alto es tu candidata número uno para vender. Ajusta las métricas a tu realidad y complementa los números con las tendencias de la zona: empleo, nuevos proyectos y crecimiento de la ciudad.

Por qué hacerlo cada año

Muchos propietarios "cansados" llegaron a ese punto por no revisar su portafolio a tiempo. Gastaron el flujo sin dar mantenimiento, arrendaron por debajo del mercado durante años y terminaron vendiendo con descuento a otro inversionista más disciplinado.

Si seis de tus diez propiedades no producen, no tienes diez activos. Tienes cuatro activos y seis problemas.

Un portafolio, no una colección

El objetivo no es tener más inmuebles. Es tener los inmuebles correctos. Revisar tu portafolio no duele, aunque le tengas cariño a alguna propiedad. Lo que duele es descubrir tarde que el cariño te costó dinero.

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